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Comment construire son projet immobilier ?

Conduire son projet sans précipitation

Astuce : comment construire son projet immobilier

Le domicile n'est pas un projet de consommation déjà disponible en rayon.

C'est au maître de l'ouvrage qu'il appartient de cadrer le travail des autres acteurs de la construction, et de conduire ce processus sans brûler les étapes.

Il est normal de s'inquiéter des aspects techniques et administratifs, de la durée du chantier, mais le plus décisif se joue avant.

Il convient d'abord de fixer correctement les grandes lignes de l'opération : besoins, budget, terrain.

Vient ensuite le temps de choisir un concepteur (l'architecte) et d'étudier posément son projet avec ce dernier.

Le mémento ci-après illustre la chronologie d'une opération courante.

  1. Décider de faire
    • Réfléchir aux besoins.
    • Dégrossir le budget total de l'opération.
    • Vérifier la faisabilité de l'opération.
    • Examiner les alternatives : localisation, neuf, ancien, appartement, etc.
    • Vient alors seulement la décision de ce qui va être entrepris.
  2. Fixer le cadre de l'opération
    • Visite des lieux (terrains ou bâtiments existants).
    • Vérifier leur constructibilité technique et réglementaire.
    • Comparer les qualités et les défauts des lieux envisagés; choix définitif du lieu.
    • Signature de la promesse d'achat, du compromis de vente et de l'acte de vente.
    • Commande à un géomètre expert du levé topographique du terrain ou de l'immeuble acquis.
    • Préciser les besoins et goûts pour les expliquer à l'architecte.
    • Choisir l'architecte et définir sa mission.
  3. Etudier le projet (6 mois)
    • A l'esquisse, on fixe les idées directrices du projet en plan et en volume, on approche son coût par ratio (à 15 % près); cette étape essentielle peut prendre du temps.
    • A l'avant-projet, on définit la géométrie, l'aspect et les principes constructifs de la totalité du projet (échelle 1 cm/m), on approche son coût par métré estimatif (à 10 % près), on choisit les types d'énergies, le niveau d'équipement; on s'assure que le compromis entre les souhaits et les contraintes est satisfaisant.
    • Après approbation, établissement par l'architecte du dossier de demande de permis de construire, dressé à l'échelle de 2 cm/m.
    • Obtenir les autorisations légales (de 3 à 6 mois).
    • L'instruction du permis de construire (validité d'un an reconductible) ou de transformer peut prendre quatre à six mois à compter de l'accusé de réception d'un dossier complet.
    • Dès l'obtention du permis, après comparution éventuelle devant une Commission de concertation, les travaux peuvent être entamés.
  4. Préparer la réalisation (de 3 à 6 mois)
    • L'établissement des plans d'exécution, des descriptifs qualitatifs et quantitatifs ainsi que le planning des travaux sont établis par l'architecte, auteur de projet.
    • Un projet conçu pour être construit "filière sèche" pourra bénéficier d'un délai d'exécution plus court.
    • A l'aide des documents d'exécution, il est procédé à la consultation des entreprises, à l'analyse de leurs offres et au choix de l'adjudicataire avec lequel le contrat d'entreprise sera signé.
    • Mise au point du planning, notification du début des travaux à l'Administration communale et souscription de l'assurance globale maître d'ouvrage.
  5. Gérer le chantier (10 mois)
    • Envoyer la déclaration d'ouverture de chantier à l'Administration communale.
    • Surveiller la conformité des travaux au marché et au planning, au cours de la réunion hebdomadaire de chantier.
    • Reportage photographique comme souvenirs et preuves de l'avancement des travaux.
    • Examen des variantes et des échantillons soumis par les entreprises.
    • Respect des règles de sécurité, refus du travail au noir et de la sous-traitance dissimulée.
    • Commande des éventuels travaux supplémentaires, faisant l'objet d'un devis et d'une commande écrite avant exécution.
    • Contrôle des états d'avancement mensuels et paiement sous quinzaine.
  6. Terminer l'opération (1 mois)
    • Demander la réception des installations pour la réalisation des branchements par les concessionnaires locaux.
    • Convocation à la visite préalable à la réception provisoire des travaux; notification de la réception provisoire (date de départ des garanties), le cas échéant, avec réserves et délai pour lever ces réserves.
    • Remise du dossier d'interventions ultérieures (DIU), attestant de la conformité des ouvrages exécutés.
  7. Enménagement (3 mois)
    • Etablissement des décomptes définitifs à l'issue de la réception provisoire et du projet de décompte établi par l'entreprise.
    • Envoi de la déclaration d'achèvement des travaux à l'Administration communale.
    • Libération de la retenue des garanties à l'issue de la période d'un an entre la réception provisoire et la réception définitive.
    • Conservation des archives de l'opération pendant 10 ans.

Conduire son projet en tirant parti du site

Même s'il ne semble pas extraordinaire, le site sera une vraie matière première pour concevoir le projet. Il ne convient jamais de donner forme à son projet, indépendamment du site où il sera construit.

Avant d'acheter un terrain, il convient de vérifier sa constructibilité réglementaire et technique: contraintes d'urbanisme, viabilité, qualité du sol, inondations, etc. …

Il convient d'être attentif au contexte naturel : la terre (relief naturel, portance et fertilité du sol), l'eau (nappe phréatique, ruissellement), l'air (vents dominants, bruits, odeurs, etc.), la lumière (orientation solaire, ombre, etc.).

Il convient d'être attentif au paysage déjà construit par la société : les accès (principal et secondaire, avant et arrière), la vue (ce que voit le terrain, comment il est vu), l'histoire (la configuration des parcelles, des constructions et des végétaux peut traduire un passé, des coutumes, des solutions adaptées au contexte).

Pour mesurer l'intérêt d'un terrain avant de l'acheter, un dessin récapitulant ces caractéristiques sera très utile.

Ce "bilan de parcelle" permettra de tirer le meilleur parti possible du site; celui-ci comprendra, en plan, le contour de la parcelle, l'amorce du voisinage, les végétaux à conserver, la direction du nord, celle des vents dominants, les vues intéressantes et en coupe, la pente par rapport à la rue, la profondeur du bon sol pour les fondations, celle de la nappe phréatique, le niveau des égouts.

A méditer :

En épousant le relief naturel, le projet évite de gaspiller du terrain en rampes et talus inutiles.
Quel que soit le relief, c'est en restant au niveau de la rue que le garage est le plus commode et compromet le moins l'utilisation du terrain.

Dans un site pentu, une implantation parallèle à la ligne de pente offre le moins de prise au ruissellement. 

En ne s'implantant pas au centre du terrain, en jouant avec les annexes (garage, pergola, abri de jardin, etc.), on peut délimiter des espaces extérieurs, variés, qui augmentent le confort et l'intimité de la maison.

Un terrain irrégulier n'est pas nécessairement plus difficile à utiliser et peut suggérer une architecture ayant plus de caractère.

Le domaine privé et le domaine public sont complémentaires : la rue organise le bâti, mais c'est le bâti qui donne forme à la rue.

S'il faut démolir des constructions ou des clôtures qui jouent un rôle positif dans le paysage de la rue, le projet neuf doit veiller à faire au moins aussi bien.

La qualité architecturale et paysagère d'un projet se mesure au cas par cas.

Elle n'est en rien garantie par la reproduction d'un prétendu "style régional". Elle passe aussi par le maintien de la végétation existante et le choix de plantations adaptées à l'exposition et à la nature du sol.

Conduire son projet à partir de ses besoins

Avant d'étudier un projet, il convient d'être conscient de la multiplicité de solutions imaginables, tout en respectant les contraintes de budget, de surface et de mobilier.

L'observation de nombreuses réalisations et la prise d'informations auprès de professionnels compétents permettront de se forger une idée personnelle.

La récolte de plans et de photographies de réalisations appréciées et appréciables aidera à préciser et à communiquer à l'architecte les attentes et souhaits.

Il est souhaitable de rédiger le programme auquel le projet devra répondre : activités, surfaces, ambiances; il convient d'être attentif à exprimer le mode de vie et décrire les petites choses qui feront d'une construction un cadre de vie individualisé et personnalisé : où mangez-vous, où les enfants jouent-ils, où classez-vous les papiers de la maison, où repassez-vous, faut-il rendre une chambre indépendante, quels sont vos loisirs … ?

Lorsque l'étude du projet sera engagée avec un architecte, ce dernier fera bénéficier le maître de l'ouvrage de son expérience de la conception, des réglementations, des techniques et des coûts.

Le recours à des logiciels et des plans type qui donnent l'illusion de franchir rapidement l'étape des études est à proscrire.

Les études ne sont pas une corvée mais le moyen d'obtenir un meilleur résultat final à dépense égale.

Il va sans dire que les intérêts du maître de l'ouvrage seront mieux servis par un architecte indépendant des entreprises, tant au niveau de la conception que du contrôle des travaux.

Un bon projet prend corps progressivement à partir d'une idée directrice (le parti architectural):

  • quels sont les éléments majeurs du site et du programme,
  • quelles relations instaurer entre eux,
  • quels arbitrages rendre entre des exigences qui peuvent être contradictoires ?

Exprimer ce parti architectural est le rôle de l'esquisse. Le cas échéant, la mission de l'architecte peut être, dans une première phase, limitée à l'établissement d'une esquisse préalablement à la commande d'une mission complète.

Conduire son projet en tenant le budget

Le budget total d'une opération comprend quatre grands chapitres : terrain, construction (études et travaux), ouvrages complémentaires, autres dépenses.

Pour définir un budget d'opération, il convient de vérifier les ressources mobilisables, telles qu'apport personnel au moins égal à 10 mois du revenu après impôt et remboursements inférieurs à 30 % de ce revenu.

Pour respecter un budget, il faut qu'il soit au départ réaliste et qu'il intègre une marge de manœuvre; pour ce faire, il convient de procéder régulièrement à des actualisations pour anticiper les révisions du projet ou des prestations.

Pour pouvoir effectuer de tels choix, il faut que les coûts soient transparents; ceci n'est possible que si les études sont indépendantes des entreprises et si les marchés de travaux sont détaillés.