Recommandations de prudence à l'attention des bâtisseurs

Détecter les faux amis pour bâtir sans pâtir

Pour éviter qu’une brique dans le ventre ne reste sur l’estomac et que les travaux ne tournent au cauchemar, le législateur, par la loi du 29 février 1939, a instauré l’obligation du recours à un architecte pour la conception et le contrôle des travaux lorsqu’une autorisation de bâtir est requise ⁽¹⁾. 

La mission ainsi confiée aux architectes implique qu’ils conçoivent leurs projets, dans le respect des dispositions communales en matière urbanistique et d’hygiène.

Hélas, par méconnaissance des services que les architectes peuvent rendre, ceux-ci sont de moins en moins impliqués pour les travaux modestes.

Néanmoins, les exigences actuelles en matière de conception, de direction et de contrôle de ces travaux, quelles que soient leurs ampleur et nature, devraient rester leur priorité parce que les autorités ne cessent d’imposer l’amélioration des performances thermiques – voire écologiques – pour les constructions neuves et pour la rénovation du bâti existant.

Cependant, en raison de l’ignorance – voire de la crédulité – des donneurs d’ordre – c’est-à-dire les propriétaires concernés – de trop nombreux travaux de rénovation et/ou de transformation sont confiés à des entreprises, dans des conditions imprudentes, qui conduisent à de graves déboires.

Les présentes recommandations se proposent d’identifier les faux amis à craindre et même à fuir, sous peine d’explosion des budgets, de multiplication des malfaçons, tous précurseurs de déboires et autres cauchemars.

Un exemple révélateur

Récemment, un particulier s’adresse à l’architecte de son quartier pour concevoir la surélévation de sa maison.

Après l’obtention du permis de bâtir, l’architecte tarde à procéder à la récolte de devis, de sorte que le dépôt d’un second dossier de demande de bâtir s’impose.

Finalement, sous la direction de cet architecte, les travaux sont confiés, pour une somme forfaitaire, à une entreprise; la lettre de commande ne comporte ni descriptif précis des travaux à réaliser, ni métré détaillé des quantités à mettre en œuvre.

Un conflit surgit avec l’entrepreneur lorsqu’il interrompt les travaux pour défaut de paiement, alors qu’un examen du chantier fait apparaître de multiples malfaçons, une surfacturation manifeste, une conception indigente et surtout un défaut manifeste du contrôle des travaux.

Il s’ensuit que de trop nombreuses expériences similaires répandent l’idée selon laquelle les services d’un architecte sont inutilement coûteux, alors que leur intervention est obligatoire et d’ordre public suivant la loi du 29 février 1939.

En substance, la loi et la déontologie imposent aux architectes de :

• concevoir des constructions harmonieuses et saines dans le respect du programme et du budget du Maître d’Ouvrage,
• contrôler la qualité des travaux dans le respect du budget du Maître d’Ouvrage, des lois, des règlements et règles de l’art.

L’inutilité de l’architecte se révèle fausse lorsqu’il agit en véritable ange gardien, car sa rémunération est alors largement couverte par l’économie de déboires qu’il procure au Maître d’Ouvrage, tels que les hémorragies financières qui résultent de procédures longues et coûteuses, engagées suite à des défauts d’exécution ou à des facturations indues.

En effet, le recours aux services d’un architecte expérimenté, motivé et scrupuleux permettra aux Maîtres d’Ouvrage prudents de se prémunir des aléas d’une confiance trop rapidement accordée à un entrepreneur « pas cher et disponible dans la semaine ».

Pourquoi de trop nombreux Maîtres d’Ouvrage se lancent-ils, sans précautions ni architecte, dans d’importants investissements immobiliers, financés sur plusieurs décennies, alors qu’ils dévorent les revues spécialisées, qu’ils écument les agences de voyages et les concessionnaires automobiles pour des dépenses saisonnières ou quinquennales ? Cela reste un mystère !

De même, l’acquisition d’un smartphone d’une valeur de quelques centaines d’euros suscite-t-elle moult questions et préoccupations sans commune mesure avec le modeste investissement.

Que fait généralement le consommateur lorsqu’il s’agit de construire son cadre de vie ?

Il va à Bâtibouw où il est gavé d’informations auxquelles il ne comprend goutte ; dès lors, submergé par l’ignorance et trompé par sa crédulité, il jette finalement son dévolu sur l’entrepreneur qui trouvera les mots pour endormir ses angoisses, en faisant miroiter des prix alléchants et un démarrage imminent des travaux.

D’architecte, il ne sera guère question, sauf peut-être, et cela n’est pas certain, pour recommander l’établissement, a minima, d’un dossier de demande d’autorisation de bâtir à établir par un architecte de ses connaissances.

Toutefois, avec ou sans architecte, les documents contractuels peuvent receler de faux amis.  Qui sont-ils ?

Identifier les faux amis

D’importantes désillusions peuvent survenir lors de l’exécution des travaux alors qu’ils ont été commandés sur base de plans, cahier des charges et métré, trois documents essentiels à la définition précise d’une commande.

Comment peuvent-ils se révéler de faux amis ?

Les précisions suivantes sont de nature à dissiper l’ignorance et la crédulité, pour permettre à chacun d’évaluer la pertinence, la conformité et la complétude de ces 3 documents essentiels ; ils sont à impérativement vérifier avant la signature de tout contrat d’entreprise.

Qu’est-ce que le cahier des charges ? A quoi sert-il ?

• Il s’agit d’un document qui énumère et décrit les matériaux à utiliser, leurs caractéristiques, leurs éventuelles performances et mode de mise en œuvre, tout en rappelant, le cas échéant, les élémentaires règles de l’art.
  La description des matériaux et travaux doit être précise et univoque pour qu’en cas de doute ou de contestation, le résultat attendu soit clairement et aisément identifiable par l’architecte, par l’entrepreneur ou toute personne concernée par les travaux.
  
  
• Le cahier des charges le plus élémentaire pourrait ne contenir que les fiches techniques des produits à utiliser ; pareilles fiches techniques sont établies par les fabricants de matériaux. Elles reprennent la description des produits, leurs caractéristiques (dimensions, densité, couleur, ...) ainsi que les dispositions à respecter pour une mise en œuvre conforme et pérenne.
  
  
• Exemple (insatisfaisant) de cahier des charges commercial:
  Planchers : Le plancher du rez-de-chaussée des appartements est isolé du parking ou du sol par une isolation thermique composée d’une mousse polyuréthane de 4 cm d’épaisseur. Sauf pour le rez-de-chaussée, les planchers des appartements sont constitués en général par des chapes flottantes posées sur un matelas d’isolation acoustique de mousse polyéthylène de 2 x 5 mm. Le complexe chape-isolant-revêtement a une épaisseur totale de 10 cm.  

• Exemple de cahier des charges personnalisé (satisfaisant):
  Chapes
  mesurage : m²
  concerne : terrasse 1^er BL2.
  
  Exécution en une couche, épaisseur nominale de la finition de sol : 100 mm. La feuille imperméable dont question au 44.13 du STS 44 est un film polyéthylène de 0,40 mm d’épaisseur. L’emplacement des joints de retrait est soumis à l’approbation du Maître de l’Ouvrage sur base des prescriptions de 44.08 du STS 44. Le degré de planéité exigé est : A (≤ 2 mm sur 2 m ; ≤ 1 mm sur 1 m). Le niveau supérieur de la chape sera défini sur chantier. Les chapes sont normales, non clouables. Les matériaux utilisés pour la réalisation des chapes sont soumis à l’approbation préalable du Maître de l’Ouvrage. Le prix unitaire inclut toutes sujétions, film de désolidarisation, joints de fractionnement et de retrait, joints périmétriques. Le soumissionnaire proposera la technique de mise en œuvre qu’il compte utiliser tels que béton léger, ..., et en tiendra compte pour le calcul de la résistance de la chape et la mise en œuvre des armatures nécessaires. L’isolation thermique est prévue à l’art. 39.1.

La comparaison de ces deux extraits de cahier des charges fait ressortir l’indigence du document commercial, rédigé par un promoteur, eu égard aux diverses précisions reprises dans le document personnalisé, dressé par l’architecte auteur de projet. 

Les dispositions lacunaires du premier document privent le Maître d’Ouvrage de tout contrôle du produit fini ; tel n’est pas le cas du second cahier des charges, dont les dispositions permettent tant un contrôle à posteriori qu’en cours de travaux.

En conclusion, plus un cahier des charges sera précis, mieux les intérêts du Maître d’Ouvrage seront préservés. 

Toutefois, il est évident que cette précision doit également se retrouver dans les plans et détails d’exécution.

Qu’est-ce que des plans d’exécution ?

• A l’instar des plans techniques, dressés pour permettre la fabrication de n’importe quel produit industriel, l’édification de toute construction implique le tracé de dessins en plan, façade et coupe, qui reprennent les dimensions et la configuration des édifices à construire ou transformer, couramment dénommés plans d’exécution.
  Ils constituent l’approfondissement technique des plans d’autorisation de bâtir, préalablement approuvés par les services communaux d’urbanisme, validés par la signature du Bourgmestre ou de son représentant ; les plans du « dossier de permis de bâtir » reprennent les dispositions et dimensions générales des constructions prévues, les matériaux de façade et les règlementations à respecter.
• Les plans d’exécution, souvent dressés à l’échelle de 2 cm/m (1/50^e), précisent, en détail, l’agencement des divers matériaux, ainsi que l’implantation des équipements, tels que radiateurs, gaines de ventilation, interrupteurs, prises, tableaux électriques, ..., de façon à ce que leur mise en œuvre puisse s’effectuer avec le moins d’improvisations possibles ; tout imprévu est en effet préjudiciable au bon avancement des travaux, mais aussi, et surtout, source de probables désaccords ou conflits inutiles.
  Les indications reprises sur ces plans doivent bien évidemment concorder avec celles du cahier des charges ; elles permettent, en outre, d’établir avec précision les quantités de béton, maçonnerie, plafonnage, chape, carrelage, ... à mettre en œuvre, lesquelles seront reprises dans le métré qui servira de base à l’établissement des devis et de la commande (cf. infra).
• Régulièrement, ces plans sont complétés par des détails d’exécution, généralement dressés à grande échelle (1/20^e ou 5 cm/m). Ils permettent de spécifier une mise en œuvre particulière, de façon à ce que l’artisan, chargé de son exécution, ait pu en tenir compte lors de l’établissement de son devis ; c’est un moyen commode d’éviter, en cours de travaux, les mauvaises surprises, tels que retard, coût supplémentaire ou exécution contestée, car non conforme aux attentes du Maître d’Ouvrage.

L’établissement des plans et détails d’exécution fait partie de la mission qu’il est raisonnable, voire indispensable, de confier à l’architecte auteur de projet, ce que l’Ordre des Architectes, par ses directives de février 2017, recommande vivement.

Qu’est-ce que des métrés détaillé et récapitulatif

• Avec un cahier des charges univoque et des plans d’exécution détaillés, les métrés constituent les 3 piliers fondamentaux de tout contrat d’entreprise prudent et équilibré ; en effet, grâce à ces 3 documents irremplaçables, l’entrepreneur dispose de toutes les informations qui lui permettent d’entreprendre des travaux précis grâce à un devis complet, à partir duquel le Maître d’Ouvrage peut lui confier une commande exempte d’un maximum d’inconnues.
• Ce métré reprend toutes les quantités des matériaux à mettre en œuvre, conformément aux prescriptions du cahier des charges et suivant les dispositions des plans d’exécution.
  Un document chiffré, dénommé métré détaillé, comporte la retranscription du mesurage précis de tous les matériaux décrits dans le cahier des charges et tracés sur les plans d’exécution ; la synthèse de ce volumineux et essentiel mesurage est reprise dans le métré récapitulatif.
• Celui-ci est utilisé par les entrepreneurs, consultés lors des opérations de soumission, pour établir l’offre par laquelle ils s’engagent à réaliser les travaux attendus pour un montant précis ; grâce au métré détaillé, chaque soumissionnaire est libre de procéder à sa propre vérification et d’éventuellement rectifier et/ou modifier les quantités reprises dans son offre.

Choisir l’entrepreneur

En appliquant cette procédure transparente, reposant sur les trois piliers, détaillés ci-avant, dont l’architecte assure la cohérence, le respect et la conception préalable, le Maître d’Ouvrage est en mesure de procéder, après une juste comparaison des offres, au choix de l’adjudicataire et/ou de l’entrepreneur qui lui paraît présenter le meilleur rapport qualité/prix.

Pour de multiples raisons, cette procédure, essentielle au respect des droits du Maître d’Ouvrage, est bien souvent présentée comme fastidieuse et donc inutilement coûteuse ; il s’ensuit que les quantités à mettre en œuvre font, de plus en plus rarement, l’objet d’un mesurage détaillé préalable et que seules des quantités globales sont reprises au récapitulatif servant à l’établissement des devis ; cette prétendue simplification du travail induit deux effets pervers, à savoir :

• soit la commande de quantités qui se révèlent inadéquates,
• soit la commande de quantités incertaines, qualifiées de présumées (QP).

Dans ces deux hypothèses, aucune vérification des quantités reprises à la commande n’est possible ; cela crée une insécurité financière, tant pour l’entrepreneur que pour le maître de l’ouvrage.

Toutefois, l’entrepreneur est familiarisé à cette situation alors que le Maître d’Ouvrage est nécessairement novice en cette matière, avec le danger que sa crédulité le conduise à écouter ce qu’il veut entendre.

1. En cas de métrage inadéquat des quantités à mettre en œuvre:
   En sa qualité de commerçant, l’entrepreneur ne manquera pas de se prémunir des aléas d’éventuelles quantités incorrectes ; ainsi, en cas d’insuffisances, il exigera un supplément pour mettre en œuvre les quantités nécessaires, car non prévues dans son devis.
2. En cas de métrage par quantités présumées (QP):
   La commande de quantités incertaines doit être réservée à l’exécution de travaux spécifiques et accessoires, car si le prix unitaire (PU) est connu, la quantité reprise à la commande n’est délibérément qu’indicative ; il s’ensuit que la facturation finale sera établie sur base des quantités réellement mises en œuvre, parfois sans commune mesure avec celles reprises à la commande.
   
   En outre, en pareilles circonstances, certains entrepreneurs, certes peu scrupuleux, n’hésitent pas, lors de l’établissement de leur devis, à minimaliser les quantités tout en maximalisant les prix unitaires. 

Dans ces deux cas de figure, le grand perdant est bien évidemment le Maître d’Ouvrage car il a commandé des travaux pour un montant, que naïvement, il croyait définitif car établi sur des bases provisoires.  

En conclusion, les faux amis du Maître d’Ouvrage sont constitués par des documents qui présentent l’apparence de la fiabilité nécessaire, car :

• un cahier des charges imprécis constitue un simple et vague catalogue de bonnes intentions,
• les plans d’autorisation de bâtir ne comportent pas les informations pertinentes pour l’exécution des travaux,
• un récapitulatif des quantités dépourvu des données permettant d’en vérifier l’exactitude constitue un leurre.

Quelques recommandations

Comment identifier ces faux amis même lorsqu’ils sont validés par un architecte ⁽²⁾ qui se présente comme compétent ?

Voici une série de démarches préventives, depuis la plus simple jusqu’à la plus sophistiquée :

1. Avant de choisir son architecte, il faut :

• consulter le site de l’Ordre des Architectes pour prendre connaissance des obligations déontologiques qui s’imposent à l’exercice de la profession d’architecte : www.ordredesarchitectes.be
• lui demander : 
  • l’autorisation de prendre contact avec ses derniers clients,
  • une liste de références,
  • de pouvoir prendre connaissance de deux de ses dossiers d’exécution.

2. Avant la commande des travaux à l’entrepreneur, il faut :

• analyser avec l’architecte le contenu du dossier d’exécution qu’il a établi : plans, cahier des charges et métré, pour en saisir toutes les facettes,
• établir une liste de soumissionnaires dont les références seront préalablement vérifiées,
• solliciter 3 devis dont l’architecte dressera un rapport comparatif,
• dresser la commande des travaux en reprenant les modalités de paiement, de réception et leur délai d’exécution,
• faire vérifier par l’architecte les compétences professionnelles de l’entrepreneur pressenti et faire contrôler qu’il respecte ses obligations sociales et fiscales.

 3. Pendant les travaux, pour éviter une facturation indue, il faut :

• avant de procéder à tout paiement des factures, exiger l’obtention d’un état d’avancement, c’est-à-dire le récapitulatif des travaux exécutés,
• vérifier que l’architecte remplit scrupuleusement sa mission de contrôle des travaux, au sujet desquels il dresse un rapport circonstancié, actant ses directives, les décisions et les modifications convenues lors des réunions hebdomadaires avec le Maître d’Ouvrage et l’entrepreneur,
• obtenir toutes les informations techniques, administratives et réglementaires (fiches techniques, agréments, certifications, ...) quant aux matériaux et leur mise en œuvre, au fur et à mesure de l’avancement des travaux, le cas échéant, sous la menace éventuelle de surseoir au paiement des factures.

 4. Lorsque la mission de l’architecte se limite à l’obtention du permis de bâtir:

Dans l’hypothèse où l’architecte n’intervient que pour « une mission simplifiée », c’est-à-dire pour la seule élaboration du dossier de demande de bâtir, il est impératif de refuser la signature de toute commande de travaux qui ne comporte pas, a minima :

• le descriptif précis des prestations prévues et le délai d’exécution,
• le métrage détaillé et aisément vérifiable des quantités à mettre en œuvre,
• la configuration exacte et précise des travaux dessinée en plan, façade et coupe,
• les modalités de facturation, de paiement et celles de la réception des travaux,
• les attestations certifiant que l’entreprise satisfait aux exigences sociales et fiscales,
• la copie des polices d’assurance qui couvrent la RC de l’entreprise, y compris les preuves de paiement.

5. Les dangers du baratin:

A l’heure de la communication et du marketing intensifs, surgit un 4^e faux ami, particulièrement diabolique : l’entrepreneur sympathique et empathique ⁽³⁾, toujours prompt à satisfaire toutes les attentes du Maître d’Ouvrage, à apaiser ses craintes les plus fondées et légitimes et à éluder les questions embarrassantes.

Quels sont les comportements à déjouer ?

• Charmer le Maître d’Ouvrage, minimiser les difficultés, promettre l’impossible, déguiser les faits et proposer des délais et prix aussi alléchants qu’illusoires et mensongers ;
• Discréditer la pertinence et l’utilité d’un architecte et/ou de tout contrôle externe des travaux et des comptes.

 6. Privilégier le dialogue:

En conséquence, plus que jamais, la prévention et la prudence la plus extrême sont essentielles pour éliminer les entreprises incompétentes ou peu scrupuleuses afin d’épargner aux Maîtres d’Ouvrage, mal informés ou trop crédules, d’inutiles cauchemars et déboires.

Enfin, il est indispensable de rappeler que tout investissement immobilier – mais aussi et principalement tout projet de vie – nécessite un dialogue préparatoire de longue haleine, constant et collaboratif avec les exécutants, qu’ils soient architecte ou entrepreneur.

Ce dialogue collaboratif doit évidemment se poursuivre durant la phase de construction, que celle-ci soit, ou non, contrôlée par un architecte.

Identifier ET PREVENIR les dangers

Les événements et/ou les faits suivants constituent de très sérieux avertissements qui nécessitent une évaluation urgente de la situation et/ou un audit du chantier :

• réalisation de travaux sans accord préalable sur leur coût et leur objet précis
• non-respect des directives de l’architecte et/ou des demandes du Maître d’Ouvrage
• contrôles insatisfaisants quant au respect de la législation fiscale et sociale
• main-d’œuvre non encadrée, ne maîtrisant aucune langue usuelle
• facturation excessive et/ou dépourvue de justification
• lenteur et qualité médiocre des travaux
• demandes répétées de suppléments en raison des lacunes du contrat
• procrastination de l’architecte et de l’entrepreneur
• retard inexpliqué excédant 5 jours ouvrables
• absence de confirmation écrite des décisions convenues et/ou de chantier
• explications farfelues ou évasives pour justifier la survenance d’imprévus
• absence d’attestations en matière d’assurance RC, respect des obligations sociales et fiscales.

Conclusion

Un projet immobilier, c’est comme les vacances ; cela ne s’improvise pas ! Seuls les aventuriers se risquent à partir sans plan préalable.

Préparer des vacances réussies, c’est se fixer une destination et un budget, c’est choisir un itinéraire et/ou un  organisateur chevronné, en un mot, c’est anticiper les imprévus.

Alors que les enjeux financiers sont largement plus importants, pourquoi en irait-il différemment en matière immobilière ?

En conséquence, oser l’aventure, c’est l’absolue certitude de chercher des ennuis, de rencontrer des déboires inutiles et vivre des cauchemars ; c’est prendre des risques considérables qui peuvent ruiner un investissement immobilier et gâcher une vie.

Dès lors, avant de s’engager dans un projet de travaux, il est capital de s’entourer des conseils de professionnels expérimentés et connus pour leur sérieux.

Michel Stricklesse
Architecte émérite
Expert judiciaire et médiateur agréé

(1) En 2019, les conditions de cette nécessité sont variables et dépendent des réglementations régionales.
(2) La consultation de l’architecte doit être rémunérée dès lors qu’il se déplace pour donner des conseils et/ou pour participer à une réflexion au sujet d’un projet de vie ; en effet, il n’agit pas comme commerçant mais comme prestataire de services, au même titre qu’un médecin.
(3) dans leur souci de bien faire, mais largement inconscients de leurs obligations et ignorants des actuelles exigences technico-administratives de plus en plus sévères.